Cosa comporta la realizzazione di nuove costruzioni al posto di un edificio esistente?
Non è raro che capiti di voler costruire abitazioni in un terreno edificabile o reso tale, ma a volte il progetto è quello di liberarsi dell’esistente e procedere con una costruzione del tutto nuova. In alcuni casi, infatti, una ristrutturazione può non essere conveniente oppure il nuovo fabbricato è talmente diverso da quello esistente che non sarebbe possibile modificarlo.
È quanto è successo in questo caso pratico che vi presentiamo, in cui al posto di una villa si è realizzata una palazzina. Come procedere in questo caso?
Realizzazione nuove costruzioni con demolizione dell’esistente
Un cliente ha interpellato lo studio per verificare convenienza e fattibilità di un progetto di riqualificazione che stava prendendo in considerazione.
Trattandosi di un investitore immobiliare, aveva infatti intenzione di acquistare un terreno che ospita una villa singola e al suo posto realizzare una nuova palazzina residenziale condominiale con due o tre unità abitative.
Il primo passo è stato dunque quello di determinare con esattezza la situazione attuale. Abbiamo dunque provveduto al rilievo dell’unità esistente, delle sue pertinenze e dell’intera area circostante. Si trattava infatti di una villa singola disposta su due livelli, con piano seminterrato e piano rialzato con area pertinenziale circostante.
Prima di procedere con le nuove costruzioni e lo studio di fattibilità, non bastava però lo stato di fatto dell’edificio. È stato necessario verificare anche la parte documentale.
Per questo abbiamo provveduto a inoltrare una richiesta di accesso agli atti per reperire gli atti di fabbrica dell’unità residenziale. È stata anche effettuata una verifica al catasto fabbricati e terreni delle planimetrie catastali attualmente presenti e di quelle d’impianto.
Realizzazione di nuove costruzioni in zone già edificate: il lavoro di ricerca
Una volta stabilito lo stato di fatto sia dal punto di vista fisico sia da quello documentale, è stato necessario stabilire se il nuovo progetto fosse compatibile con le norme vigenti e con le indicazioni del Comune per il terreno in oggetto.
I nostri tecnici hanno dunque provveduto allo studio della normativa di riferimento, hanno verificato l’azzonamento previsto dal Piano di Governo del Territorio (PGT) e l’eventuale presenza di vincoli che avrebbero potuto ostare al nuovo progetto.
La redazione tecnica in vista della realizzazione di nuove costruzioni
Tutto questo lavoro preparatorio e i rilievi effettuati avevano uno scopo comune: quello di preparare una relazione tecnica chiara e completa che servisse al cliente per valutare sia la fattibilità sia la convenienza del progetto.
La relazione tecnica finale constava infatti di diverse parti. Innanzitutto vi era l’indicazione di cosa si potesse realizzare nel lotto oggetto di intervento alla luce di norme, PGT, vincoli, distanze da mantenere dai confini. Venivano inoltre descritte le caratteristiche costruttive richieste per il nuovo edificio, sempre sulla base della documentazione raccolta.
La seconda parte della relazione era invece più rivolta al lato economico dell’operazione. Comprendeva infatti una stima di massima degli oneri di urbanizzazione e l’indicazione di un eventuale reperimento di superficie da adibirsi a parcheggio.
La terza e ultima parte conteneva le indicazioni pratiche per dare avvio al progetto, dall’iter edilizio da intraprendere al titolo più adatto per la costruzione.
Richiedere una valutazione approfondita e competente da parte di tecnici specializzati prima di effettuare investimenti, piccoli o grandi che siano, consente di affrontare ogni progetto con la giusta preparazione.
Inoltre è un ottimo modo per sapere cosa aspettarsi sia dal punto di vista pratico sia da quello economico, valutando l’investimento con molte più carte in mano.
