Il recupero dei seminterrati a fini abitativi è una pratica sempre più diffusa per diverse ragioni. Tra i motivi c’è sicuramente una diversa distribuzione delle attività produttive, sempre più spesso nettamente divise rispetto alle abitazioni. Un tempo era abbastanza comune che i laboratori artigianali fossero letteralmente sotto casa. Oggi, invece, sempre più spesso vengono realizzati in spazi appositi, sia per ragioni pratiche sia per questioni burocratiche, di sicurezza e di legge.
Poi vi è la ricerca di nuovi spazi per le abitazioni, che rivestono un ruolo sempre più polifunzionale nella società di oggi. Non solo dedicato alla famiglia, ma anche al lavoro, allo svago, al ritrovo, allo sport e così via.
In questo contesto, ad esempio, il recupero di un seminterrato può essere un ottimo modo per ottenere una taverna, delle camere o un luogo fresco, utile soprattutto nelle estati sempre più roventi.
Come si esegue il recupero dei seminterrati a fini abitativi?
Il recupero di un seminterrato a fini abitativi richiede non solo gli eventuali lavori di ristrutturazione atti a rendere i locali adatti alla loro nuova funzione, ma anche una serie di documentazioni e controlli.
Bisogna infatti verificare lo stato di fatto e catastale dell’immobile, quindi redigere e presentare tutta la documentazione necessaria per lo svolgimento dei lavori. Infine, una volta portato a termine il progetto, bisogna regolarizzare la posizione catastale del seminterrato.
Se sulla carta può sembrare un iter semplice, come spesso accade la realtà è di sovente più complessa della teoria. Questo anche e soprattutto perché spesso si tratta di seminterrati in edifici di realizzazione ormai datata, che presentano situazioni catastali non sempre chiarissime.
Un caso pratico di recupero
Per fare un esempio pratico, Studio Tecnico GMG ha di recente eseguito un recupero a fini abitativi di un edificio su due piani – seminterrato e piano terra – che doveva appunto essere trasformato da laboratorio ad abitazione.
Il primo passo è stato naturalmente quello di effettuare un rilievo completo dell’unità oggetto di cambio d’uso, così da verificarne le caratteristiche in modo preciso. È stata poi fatta richiesta di accesso agli atti presso gli uffici dell’amministrazione locale competente – il Comune di Milano – per prendere visione dell’ultimo titolo edilizio presentato.
Una volta chiarito lo stato di fatto dell’immobile, lo studio ha redatto uno studio di fattibilità. Lo scopo era quello di definire le attività tecniche necessarie al cambio d’uso, oltre che per identificare il titolo edilizio più appropriato.
Infine era necessario determinare se fossero dovuti oneri di urbanizzazione e monetizzazioni.
Quest’ultimo punto, nello specifico, è molto delicato. Bisogna infatti tenere conto sia delle disposizioni di legge sia delle sentenze della Corte di Cassazione che hanno contribuito a chiarire alcuni punti controversi della normativa.
Aumento del carico urbanistico
Il cambio di destinazione d’uso comporta infatti di norma degli oneri di urbanizzazione, dovuti nel caso in cui la modifica comporti un aumento del carico urbanistico.
Cosa si intende però per carico urbanistico?
Significa un aumento della sollecitazione prodotta dalle trasformazioni del sistema insediativo in termini di necessità di dotazioni territoriali, infrastrutture, attrezzature e spazi pubblici o di pubblico interesse.
Se dunque il cambio di destinazione d’uso comporta tale aumentata sollecitazione, saranno dovuti oneri di urbanizzazione, in caso contrario no.
Recupero di seminterrati a fini abitativi: dalle carte alla realizzazione
Una volta stabilita la situazione di fatto e stilata la relazione tecnica, lo studio ha elaborato le tavole progettuali e ha presentato le pratiche edilizie comunali CILA e SCIA, oltre a compilare l’apposito form sul sito del Governo Impresainungiorno, portale per la semplificazione dei rapporti tra imprese e Pubblica Amministrazione per la Modificazione del Registro Imprese.
Infine è stata presentata la pratica catastale DOCFA per il cambio di destinazione d’uso. Si tratta di un documento che include i dati tecnici e descrittivi delle unità immobiliari, oltre alle rappresentazioni visuali quali ad esempio le planimetrie catastali. La sua presentazione è necessaria quando si ha la necessità di accatastare nuovi fabbricati oppure, appunto, per denunciare le variazioni relative a fabbricati esistenti.
