Come si valuta il valore di un edificio industriale?
Un edificio per attività di produzione deve presentare una serie di caratteristiche che lo rendano adatto alla tipologia di lavorazioni che vi si devono svolgere.
Inoltre, deve essere comodo per quanto riguarda la logistica e le esigenze produttive. Nello stesso tempo deve essere anche adeguato ad accogliere gli uffici e tutte le attività che non fanno strettamente parte della sfera produttiva.
Per questo, quando si decide di spostare la nostra attività oppure scegliamo il luogo in cui avviarla, dovremmo premurarci di effettuare delle valutazioni.
La prima è se la cifra che viene richiesta è consona al valore di mercato.
La seconda è se l’edificio industriale che stiamo per acquistare abbia tutte le caratteristiche necessarie a soddisfare le nostre necessità.
Cosa tenere presente nella valutazione del valore degli edifici industriali?
I fattori che influiscono sul valore di un edificio industriale sono molti e naturalmente differiscono in modo sostanziale da quelli delle abitazioni.
Nel caso di capannoni industriali, più che la vicinanza ai centri cittadini (che anzi può causare una serie di problemi, sia per quanto riguarda il traffico, sia per limitazioni dovute alla prossimità dei centri abitati) conterà l’accessibilità dalle principali vie di comunicazione.
Dal punto di vista logistico, anche i parcheggi hanno il loro peso. La disponibilità di parcheggi è infatti un altro fattore che influisce sul valore dell’immobile. Questi devono essere sufficienti a ospitare le vetture di dipendenti e visitatori, oltre che eventuali mezzi pesanti adibiti al trasporto delle merci.
Per quanto riguarda l’immobile in sé, terremo in considerazione oltre alla dimensione e ai prezzi degli altri edifici simili in zona, le condizioni di manutenzione della struttura, la sua luminosità, la possibilità di divisione degli spazi interni, le finiture interne ed esterne, la coibentazione e così via.
Sono necessari importanti interventi di manutenzione? La quantità di luce naturale consente di offrire un ambiente di lavoro piacevole, oltre che di risparmiare sull’energia elettrica? Ci sono elementi architettonici che rendono disagevole l’uso dello spazio? Le pavimentazioni sono adeguate? L’edificio è ben isolato rispetto alle temperature esterne?
Queste e altre domande concorrono a determinare il valore di un edificio industriale.
Un caso pratico della valutazione del valore di un edificio industriale
Il nostro studio è stato chiamato a determinare se il prezzo richiesto per un complesso industriale di Cernusco sul Naviglio, comune situato all’interno della città metropolitana di Milano, fosse commisurato al suo reale valore.
Innanzitutto abbiamo dunque provveduto a reperire tutta la documentazione comunale e catastale. Quindi i nostri tecnici hanno effettuato un sopralluogo in loco per effettuare i rilievi metrici e fotografici delle unità oggetto di valutazione.
In questo modo ci è stato possibile tenere in considerazione sia i parametri oggettivi – quelli relativi alle misurazioni e ai documenti appunto – sia quelli legati allo stato di fatto dell’edificio.
Sono proprio questi ultimi i più complessi, in quanto la loro valutazione richiede sia un’approfondita conoscenza di tutti i parametri da tenere in considerazione sia una significativa esperienza sul campo.
Il lavoro svolto è sfociato nella redazione di una perizia tecnico-estimativa approfondita che ha portato alla determinazione del più probabile prezzo di mercato dell’immobile industriale in oggetto basato sullo stato di fatto e di diritto in cui si trova.
