Il cambio di destinazione d’uso: che cos’è e come farlo

Un salotto ricavato da uno spazio industriale dopo il cambio di destinazione d'uso catastale

Che cos’è il cambio di destinazione d’uso, quando e chi può farlo? È sempre possibile? Quali sono le procedure per ottenerlo?

Dal punto di vista urbanistico e catastale, si tratta di una modifica delle finalità di utilizzo di un immobile, per esempio da ufficio a residenziale o viceversa.

Cambio di destinazione d’uso: immobili e categoria

Il cambio di destinazione d’uso si rende necessario perché gli immobili sono catalogati al catasto in base alla finalità per cui sono realizzati. Esistono 5 categorie:

  • residenziali, sono gli immobili adibiti ad abitazione, studio professionali e affittacamere;
  • industriali, immobili in cui ci sono attività di produzione come le industrie, i lavoratori artigianali, le officine;
  • commerciali al dettaglio per esempio negozi e grande distribuzione;
  • turistici/ricettivi come alberghi, campeggi, residence;
  • agricoli come allevamenti, fattorie, vivai.

Questa variazione catastale si rende necessaria solo in caso di effettiva modifica di categoria, per esempio da commerciale in residenziale. Se l’immobile è già in categoria residenziale e si vuole avviare un’attività di affittacamere, non è necessario.

Oltre alla finalità di utilizzo, ogni “categoria” deve rispettare dei requisiti specifici, come: accessibilità, rapporti aeroilluminanti, requisiti igienico sanitari.

Requisiti e modalità

Perché un cambio di destinazione d’uso sia fattibile devono essere rispettate due tipologie di requisiti: una relativa alle caratteristiche dell’immobile e una relativa al contesto.
In sintesi: la variazione deve essere compatibile con il piano regolatore del Comune (requisito esterno) e deve avere i requisiti per essere iscritto in quella categoria.

Si danno così due possibili modalità di cambio di destinazione d’uso:

  • senza opere, quando l’immobile ha già i requisiti per appartenere alla nuova categoria
  • con opere, se si rendono necessari interventi di ristrutturazione.

Nel primo caso, è sufficiente presentare in Comune la SCIA con asseverazione di tecnico abilitato, anche quando non sono necessarie opere.
Nel secondo caso, quando intervengono modifiche strutturali, occorre invece presentare un permesso a costruire, con relativo progetto.

Il cambio di destinazione d’uso comporta la variazione delle rendite catastali. Ciò rende necessario l’aggiornamento delle schede catastali relative all’immobile, anche se non sono state fatte modifiche strutturali.
Si segnala che in caso di cambio di destinazione d’uso in una porzione di immobile all’interno di un condominio, la variazione deve essere approvata dall’assemblea condominiale.

I costi

Il costo della pratica è determinato dalla somma di diverse voci di spesa: le parcelle dei professionisti che si occuperanno delle pratiche (asseverazione, presentazione richiesta al comune, aggiornamento delle schede catastali), eventuali spese relative a opere da realizzare, spese legate alle pratiche catastali.

Impossibile, quindi, stabilire a priori il costo dell’intera operazione: molto dipende dai requisiti dell’immobile.

Per evitare sorprese è utile affidare l’incarico di esplorare la fattibilità di un cambio di destinazione d’uso a un professionista esperto. Il professionista procederà alla ricognizione della documentazione esistente: schede catastali, titolo abilitativo, compatibilità con lo strumento urbanistico vigente e dei requisiti intrinsechi dell’immobile.
Una volta stabilita la fattibilità del cambio di destinazione d’uso o le eventuali opere di ristrutturazione necessarie, si potrà procedere con la redazione e l’inoltro delle pratiche.

Per questo è buona norma affidarsi da subito a professionisti competenti, in grado di gestire al meglio e velocemente le pratiche necessarie così da non incorrere in ritardi e intoppi: GMG Studio Tecnico è a vostra disposizione per una consulenza specializzata.