Manutenzione e rifacimento del tetto condominiale: come ripartire le spese

Un palazzo di una città visto dal basso verso l'alto

La manutenzione o il rifacimento del tetto condominiale possono rappresentare un impegno economicamente ingente. Ma come devono essere ripartite le spese tra i condomini, secondo quanto afferma la legge?

Il codice civile

L’art. 1117 del Codice Civile recita:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune come il suolo su cui sorge l’edifico, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri  e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi i portici, i cortili e le facciate.

Appare dunque evidente che, essendo “parti comuni”, in caso di manutenzione o rifacimento del tetto la ripartizione delle spese deve avvenire tra tutti i condomini, in base ai millesimi.

Questo in realtà non solo perché si tratta di parti comuni, come potrebbe esserlo un corsello, un vialetto, le scale e quant’altro, ma anche perché il tetto è un elemento essenziale dell’edificio e concorre alla sua definizione stessa.

Alcuni condomini della città di Milano

Come ripartire le spese del tetto condominiale

Vediamo ora alcuni casi particolari e la loro soluzione: immaginiamo, ad esempio, che un tetto sia danneggiato e che le infiltrazioni d’acqua abbiano recato danno all’appartamento all’ultimo piano.
In questo caso, il titolare dell’appartamento deve partecipare alle spese? La risposta è sì.
Il condominio di solito prevede un risarcimento per i danni dovuti a infiltrazioni: il risarcimento sarà decurtato della quota, stabilita in base ai millesimi, che il proprietario deve versare per la manutenzione o il rifacimento del tetto.

E in caso di “supercondominio”, cioè di un condominio che si sviluppa in diversi corpi di fabbrica paralleli, chi e come deve partecipare alle spese?

In questo caso la ripartizione delle spese avviene solo tra i condomini del corpo di fabbrica interessato alla manutenzione e/o rifacimento del tetto. Coloro, quindi, che si trovano nell’edificio qualificato da quella specifica copertura. I condomini degli altri edifici non sono invece coinvolti.

Può accadere, anche se è piuttosto raro, che il tetto appartenga a una sola persona o che il costruttore se ne sia riservato la proprietà. In questo caso tutte le spese toccano al proprietario?
No, perché comunque il tetto serve da copertura anche agli altri condomini. Le spese si suddividono così: un terzo sono di competenza del proprietario, due terzi saranno suddivisi tra i condomini in base ai millesimi. Questa particolare forma di proprietà deve ovviamente risultare da un atto notarile.

Come ripartire le spese relative al lastrico solare?

Le coperture degli edifici possono essere costituite anche da lastrici solari. Qual è la differenza rispetto a un tetto?

Cosa si intende per lastrico solare?

Il tetto di solito è rappresentato da falde inclinate e non prevede altra funzione che la copertura dell’edificio.
Il lastrico solare è invece una superficie piatta che può essere adibita ad altri usi: ad esempio il posizionamento di vasche o autoclavi o altri servizi comuni. Data la sua impiegabilità è frequente che il lastrico solare o parte di esso siano di proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano.
In caso di rifacimento o manutenzione a chi toccano le spese?

Cosa dice il Codice Civile?

Il Codice Civile prevede che, per la sua funzione di copertura dell’edificio, anche i condomini che non lo utilizzano e non ne sono proprietari concorrano alle spese nella misura di due terzi, sempre suddivisi in base ai millesimi.

È evidente che questa norma non sia di immediata comprensione e possa generare discussioni in sede di assemblea. Infatti l’obiezione fondamentale è relativa alla manutenzione di un bene che non utilizzano.
Tuttavia, la natura stessa di copertura lo rende “indispensabile” anche per i condomini che non vi accedono. E, quindi, come nel caso del tetto, anche i negozi e persino i possessori di garage sono chiamati a partecipare alle spese.

Per chiarire con competenza e fermezza ogni dubbio è sempre utile affidarsi a uno studio specializzato in grado di presentare l’intervento previsto in fase progettuale ai condomini, spiegando nel dettaglio la ripartizione delle spese e degli eventuali benefici fiscali.

Un complesso residenziale cittadino