Servitù di veduta, come la legge tutela il tuo panorama

Una finestra che gode della servitù di veduta

Meno nota della servitù di passaggio, la servitù di veduta è il diritto del proprietario di un fondo di non avere ostacoli alla vista.

La servitù di veduta è prevista dall’art. 907 del Codice Civile che recita

“quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri”.

Anche nel caso in cui la nuova costruzione fosse appoggiata alla parete dove si aprono le vedute dell’edificio preesistente, questa deve fermarsi tre metri sotto la soglia delle vedute.

Con il termine fabbricare si intende realizzare “qualsiasi manufatto” che abbia le caratteristiche dell’inamovibilità e della stabilità.
Si noti che il divieto vale anche per gli alberi ad alto fusto che crescendo possono coprire la veduta.

Come si costituisce e quali sono i limiti?

La servitù di veduta è un “diritto prediale”, cioè un diritto reale, un “peso imposto sopra un fondo a favore di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Perché si determini occorre che i due fondi siano contigui, uno dei quali in posizione di utilità rispetto all’altro e appartengano a due proprietari differenti.

Si determina per convenzione con la realizzazione di una veduta, cioè una finestra che consente l’affaccio di un fondo sull’altro, ma anche attraverso testamento e contratto scritto.

Dal momento che il diritto di veduta contrasta con il diritto alla riservatezza del secondo fondo, sono previste norme di tutela anche per il fondo servente. L’art. 905 del Codice Civile stabilisce infatti che non si possono aprire vedute dirette se tra il fondo dominate e il fondo servente non vi è una distanza di almeno 1,5 metri.
Nello stesso modo non si possono costruire balconi, terrazzi e parapetti se tra la fine di queste costruzioni e il fondo del vicino non vi siano almeno 1,5 metri.

I vicini, di comune accordo, possono derogare la norma.

Cosa accade in caso di violazione

L’esistenza di una servitù di veduta non implica in automatico la possibilità di trasformare la veduta in un balcone. Per questa operazione è necessario l’accordo del fondo su cui il balcone affaccia: il titolare del fondo servente perde la possibilità di sfruttare in altezza il suo fondo.
Naturalmente il balcone aumenta la superfice dell’abitazione a cui è collegato e servono titoli autorizzativi.

Se il titolare del fondo dominante procede comunque è facoltà del titolare del fondo servente chiedere la demolizione del manufatto. Se invece a violare la servitù di veduta è il titolare del fondo servente è possibile richiedere un risarcimento del danno ingiusto come previsto dall’art. 2043 del Codice civile.

Estinzione della servitù di veduta

La servitù di veduta può anche venir meno per:

  • estinzione dei termini se era assegnata per contratto,
  • rinuncia espressa del titolare del diritto,
  • prescrizione,
  • impossibilità d’uso,
  • mancanza di utilità,
  • se per oltre 20 anni non viene esercitato il diritto di veduta (se per esempio non si completa la costruzione delle vedute o le stesse vengono chiuse)
  • nel caso i due fondi non siano più di proprietari diversi ma di un solo proprietario.

Servitù di veduta o servitù di panorama?

La servitù di panorama, cioè il diritto di godere di una bella vista a tendere all’infinito dal proprio fondo, è una creazione “giurisprudenziale”: è stata stabilita attraverso la giurisprudenza e non definita a priori.
È una “servitù negativa” nel senso che non pone obblighi, ma esprime divieti e la sua acquisizione non è così semplice: non basta avere una veduta, ma occorre che sia sancita con un atto pubblico tra i titolari dei due fondi.

Al di là di norme e cavilli, per dirimere i quali è sempre opportuno far riferimento a professionisti del settore, è essenziale conoscere l’esistenza di questa servitù di veduta, sia per tutelare i propri diritti sia per far valere le proprie ragioni: “la vista” da un lato e la privacy dall’altro sono molto importanti nella decisione di acquisto o ristrutturazione di un immobile, in particolare ad uso residenziale.