Ne abbiamo sentito parlare, soprattutto in fase di compravendita di immobili. Ma cos’è, a cosa serve e chi può redigere un certificato di regolarità urbanistica?
Il certificato di regolarità urbanistica, o dichiarazione di conformità urbanistica, è un documento redatto da un professionista qualificato che attesta se lo stato di fatto di un edificio sia conforme al titolo edilizio. Quest’ultimo è il progetto autorizzato e depositato presso l’ufficio tecnico del Comune dove si trova l’immobile.
L’importanza del certificato di regolarità urbanistica
Il certificato di regolarità urbanistica è indispensabile in caso di compravendita di un immobile, di richiesta e sottoscrizione di mutuo e di interventi di ristrutturazione.
Il tecnico qualificato incaricato della redazione del certificato, dopo l’accesso agli atti conservati in Comune per le verifiche sul progetto depositato, deve confrontarlo con lo stato dell’arte dell’immobile di riferimento.
A questo punto si possono configurare due alternative. La prima: l’edificio e il progetto sono conformi e il certificato può essere redatto. La seconda: l’edificio presenta difformità, cioè è diverso dal progetto depositato, e prima di redigere il certificato è necessario risolvere la non conformità.
Certificato di regolarità urbanistica e difformità
Le difformità possono essere di diversi gradi. Le più comuni riguardano interventi successivi alla costruzione dell’edificio. Sono frequenti soprattutto in abitazioni costruite alcuni decenni fa, “trasformate” nel corso del tempo seguendo le esigenze della famiglia residente, ma senza la presentazione delle relative pratiche edilizie. Spesso questi lavori riguardano la chiusura di finestre o di aree esterne, la realizzazione di un nuovo bagno o altre modifiche interne.
In questo caso occorre attivarsi per ottenere una sanatoria delle modifiche che si configurano come abusi edilizi.
Al riguardo è opportuno segnalare che non tutti gli abusi edilizio sono “sanabili”. In linea di principio sono sanabili gli abusi che non contrastano con le normative vigenti all’epoca della costruzione e a quelle in essere al momento della richiesta di sanatoria (principio della doppia conformità). Inoltre gli abusi non devono essere in contrasto con lo strumento urbanistico del Comune. In questi casi la consulenza di un professionista esperto è indispensabile.
Il grado più alto di irregolarità urbanistica è la totale assenza di titolo edilizio. Non esiste cioè alcun progetto depositato in Comune: l’intero edificio è dunque abusivo.
In questo caso non è possibile alcuna sanatoria: per mettere in regola l’edificio occorre attendere un eventuale condono edilizio.
Il certificato di regolarità urbanistica coincide con il certificato di regolarità catastale?
Il dubbio che il certificato di regolarità urbanistica coincida con il certificato di regolarità catastale è lecito. Entrambi i certificati verificano la sovrapponibilità tra lo stato di fatto dell’edificio e la documentazione relativa.
Esistono però delle differenze sostanziali tra i due documenti.
Nel caso della regolarità urbanistica, il documento di confronto è il progetto collegato al titolo edilizio. Nel caso della regolarità catastale, il documento di confronto è la planimetria conservata al Catasto, che non ha compiti autorizzativi.
I due certificati sono diversi e non possono essere considerati alternativi. Spesso anzi sono complementari e richiesti insieme.
Un caso pratico
Il proprietario di un’abitazione si è rivolto al nostro Studio per ottenere un certificato di regolarità urbanistica e catastale.
Per poterlo redigere i professionisti dello studio hanno in prima battuta compiuto le necessarie verifiche preliminari presso il Catasto e il Comune di riferimento dell’immobile. In particolare, è stata rintracciata nella banca dati catastali la più recente planimetria per l’unità principale e le relative pertinenze.
In seguito è stato eseguito un accesso agli atti comunali, per verificare i titoli abilitativi per i lavori di realizzazione e le eventuali varianti.
A questo punto si è reso necessario verificare se l’edificio “sulla carta” – cioè così come descritto nelle planimetrie catastali e nei titoli abilitativi – corrispondesse all’edificio “reale”. È infatti questo il contenuto del certificato di regolarità urbanistica e catastale: la coincidenza tra la documentazione descrittiva e i titoli abilitativi e lo stato di fatto dell’immobile.
Tale coincidenza è stata verificata attraverso un sopralluogo in loco che ha consentito la redazione degli attestati, con le asseverazioni previste.
Avete bisogno di verifiche sul vostro immobile o di un certificato di regolarità urbanistica? Gli esperti del nostro studio sono a vostra disposizione.
