Ne abbiamo sentito parlare spesso, ma cosa sono esattamente le tabelle millesimali? E a cosa servono?
Le tabelle millesimali sono uno strumento specifico redatto da un tecnico qualificato. Solitamente si tratta di un geometra, ma potrebbe essere anche un ingegnere o un architetto.
Tabelle millesimali: a cosa servono?
All’interno delle tabelle millesimali vengono indicati, secondo specifici calcoli, i millesimi di proprietà di ciascun condomino, cioè di ognuna delle unità abitative che costituiscono il condominio stesso. In base a questa quota sono ripartite le spese condominiali relative alle parti comuni.
Per comprendere meglio seguiamo questo ragionamento: si considera l’intero condominio come costituito da 1000 millesimi. Ogni appartamento, quindi, vale una frazione di mille.
Da ciò deriva che i condomini posseggono differenti quote di millesimi, visibili appunto consultando le tabelle millesimali che vengono allegate in caso di compravendita o locazione dell’appartamento. Normalmente una volta redatte rimangono invariate.
Conoscere la quota di millesimi di cui ciascun condomino è proprietario serve per suddividere le spese, stabilire il quorum in sede di assemblea condominiale e calcolare i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali.
Considerato ciò, c’è da specificare che non tutti i condomini fanno un pari utilizzo dei servizi. Si pensi alle scale o all’ascensore: solitamente vengono usati di più dai condomini che abitano ai piani più alti, rispetto chi risiede al piano terra. Ecco perché i calcoli vengono differenziati ed esistono diverse tabelle millesimali.
Le più usate però rimangono tre: la tabella generale A, la tabella per le scale e per l’ascensore (tabelle B e C) e la tabella per il riscaldamento (tabella D).
Esistono anche tabelle dedicate all’uso dei garage o alla pulizia delle scale. Queste ultime sono dipendenti dal regolamento di ciascun condominio.
Noi ci concentreremo ora sulle tabelle A, quelle generali.
Le tabelle millesimali: come si calcolano
La fonte normativa delle tabelle millesimali è il Codice Civile. Nella loro redazione però devono essere considerati anche alcuni parametri specifici e coefficienti di riduzione.
Il primo parametro da considerare è la superfice dell’appartamento. In alcuni casi però viene utilizzato il volume. Si calcolano poi anche balconi, terrazze, lastricati a uso esclusivo dell’unità abitativa e anche i giardini.
Per calcolare i millesimi si deve procedere a individuare la “superfice virtuale” del singolo appartamento. Come?
Considerando il numero degli appartamenti di un condominio, si prendono le misure degli stessi, vano per vano, balconi e pertinenze esclusive comprese. A queste si applicano i coefficienti di riduzione, che vedremo a breve. Infine si calcola la superficie virtuale totale del palazzo e si fa una proporzione tra questa e quella del singolo appartamento.
Non è sufficiente fare una semplice proporzione?
No, perché non tutti gli appartamenti di uguale metratura hanno lo stesso valore. Questo può dipendere dal piano del condominio, dall’esposizione, dall’utilizzo dei vani.
Per correggere questa incongruenza sono stati inventati i coefficienti di riduzione.
Esistono, ad esempio, coefficienti di riduzione per la destinazione del vano: un disimpegno o un balcone non valgono quanto una camera. Dunque, se il coefficiente della camera è 1 quello degli altri sarà inferiore.
Ci sono coefficienti di riduzione relativi all’orientamento: un appartamento esposto a nord è meno favorito di uno esposto a sud. Questi coefficienti riguardano anche prospetto, luminosità, piano di residenza e funzionalità globale dell’alloggio.
Un esempio di calcolo di millesimi
L’unità di partenza è un vano. Dopo aver preso in considerazione la sua superficie, si applicano i coefficienti di destinazione, di orientamento, di prospetto e di piano che sono i più comuni.
Immaginiamo di avere una stanza di 22 metri, esposta a Nord (coefficiente 0,90) che affaccia sul prospetto al primo piano. La formula sarà 22 x 1 x 0,90 x 1 x 1 = 19,8, i metri quadri virtuali su cui saranno assegnati i millesimi.
La somma delle superfici dei singoli vani darà la superficie dell’appartamento. La proporzione tra la superfice virtuale di tutto il condominio e la superfice di ogni singolo appartamento diviso per 1000 darà il numero dei millesimi.
Continuiamo con gli esempi.
Prendiamo un condominio dove la superficie virtuale è 3000 e un appartamento la cui superfice virtuale è 100 e costruiamo la proporzione. 100 (superficie appartamento): 3000 (superficie condominio)= x:1000 (100:3000=x:1000) = 33,3. Questa è la quota millesimale del nostro appartamento.
Chi approva le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono obbligatorie quando vi sono più di 10 condomini. Possono essere redatte direttamente dal costruttore o approvate dall’assemblea condominiale a maggioranza (+ di 500 millesimi). In caso di disaccordo possono essere stabilite dal giudice.
Come abbiamo visto, si tratta di un argomento tutt’altro che semplice e che deve essere affrontato da tecnici specializzati. In caso di necessità, è possibile chiedere l’intervento del nostro Studio.
