Succede, soprattutto, per le abitazioni costruite qualche decennio fa: lo stato di fatto dell’immobile è difforme dalla planimetria catastale. Si stratta di una situazione più comune di quanto si potrebbe pensare, che può comportare problemi soprattutto nella vendita l’abitazione.
Le case, in particolare nella cultura italiana, accompagnano la famiglia che le abita negli anni. Ed ecco che, ad esempio, da due locali molto ampi come si usava negli anni Sessanta, se ne ricavino tre per l’arrivo di un nuovo componente della famiglia o una soluzione per la badante di nonna, o comunque vengano eseguite modifiche per soddisfare le mutevoli esigenze di un nucleo familiare in evoluzione.
Si tratta spesso di lavori fatti in autonomia in anni o addirittura decenni, senza dichiarazioni e senza aggiornare le schede catastali. Così, nel corso del tempo, lo stato di fatto non è più conforme alla planimetria depositata al catasto quando l’abitazione è stata realizzata.
Oppure, in caso di abitazioni acquistate ormai qualche anno fa, è più che possibile che vi siano state compravendite su immobili che presentavano difformità tra stato di fatto e catasto: cosa che oggi non è più possibile.
È questa una eventualità come dicevamo abbastanza diffusa, che i professionisti di GMG Studio Tecnico hanno esaminato e risolto, come ad esempio nel caso che andiamo a presentare.
L’esigenza del cliente: sanare una difformità catastale
Un cliente privato si è presentato presso gli uffici richiedendo una sanatoria dello stato di fatto di una unità abitativa non conforme alla planimetria catastale.
La richiesta era motivata dall’intenzione del privato di vendere l’immobile, cosa non possibile in presenza di difformità. Dal 1° luglio del 2010 è infatti entrata in vigore una norma che prevede che la conformità catastale sia verificata prima del rogito, cioè della compravendita.
Significa che il Notaio a cui è affidata la compravendita, prima di stipulare l’atto, è tenuto ad una serie di controlli, detti appunto preliminari. Tra questi spicca la verifica della conformità catastale, cioè la sostanziale corrispondenza tra la planimetria dell’unità abitativa depositata al catastato e dei suoi dati catastali con lo stato di fatto reale dell’immobile.
La mancanza di conformità catastale non solo di fatto impedisce il rogito – quindi il passaggio di proprietà – dell’immobile, ma può anche rendere nullo il contratto di compravendita nel caso venisse comunque portato a buon fine, dunque è particolarmente rilevante.
Cosa fare, quindi, in caso di mancanza di conformità catastale?
L’intervento di sanatoria di un appartamento non conforme al catasto
In questi casi è utile affidarsi a dei professionisti esperti che seguano l’intero iter, sia tecnico che burocratico, per l’aggiornamento delle planimetrie e dei dati catastali.
L’intervento di GMG Studio Tecnico per questo cliente è stato articolato ed efficace. In primo luogo si è preceduto alla verifica di Conformità edilizia e catastale: sono cioè stati verificati i titoli che hanno abilitato alla realizzazione dell’edificio e a eventuali successive modifiche. Questi sono stati confrontati con il rilievo dello stato di fatto.
Per sanare le differenze riscontrate è stata quindi presentata agli uffici del Comune di Milano, dove si trova l’unità abitativa, una nuova pratica edilizia: la CILA in sanatoria. Si tratta di una pratica per opere eseguite in totale assenza di titolo edilizio e riconducibili al passato.
La sanatoria ha richiesto il pagamento di una sanzione fissata in mille euro. Ciò ha consentito ai proprietari di ottenere il titolo edilizio, necessario per il passo successivo, la sanatoria catastale.
A seguire lo Studio Tecnico si è infatti occupato della redazione e della presentazione della pratica per richiedere l’aggiornamento della planimetria catastale (Docfa), con il richiesto frazionamento della pertinenza.
L’intervento di GMG Studio Tecnico ha consentito di risolvere la non conformità catastale, garantendo la presenza di un titolo edilizio e la totale sovrapponibilità delle planimetrie catastali aggiornate con lo stato di fatto dell’immobile.
La verifica di tale conformità può rivelarsi utile per ogni proprietario: un immobile con i “documenti in regola” è infatti potenzialmente più interessante per il mercato immobiliare e rappresenta un possibile investimento.
Ricorrere alla sistemazione di tali difformità solo al momento della messa in vendita può invece comportare problemi e ritardi. Oltre al fatto che è sempre consigliabile avere i documenti a posto, anche per propria tranquillità.
Vuoi verificare lo stato di fatto del tuo immobile o sanare una difformità catastale? Contattaci.
