La conformità urbanistica – o per essere precisi urbanistico-edilizia – e la conformità catastale sono due requisiti indispensabili per un immobile, di cui concorrono all’univoca identificazione (conformità catastale) e stabiliscono la corrispondenza tra l’immobile com’è – lo stato di fatto – e i titoli abilitativi edilizi che lo riguardano (conformità urbanistica).
Sono imprescindibili in caso di compravendita immobiliare, la legge infatti impedisce o comunque limita fortemente la commercializzazione di immobili non conformi.
Necessarie al momento della compravendita
In caso di compravendita, tra gli atti da allegare al rogito sono previste copie delle planimetrie e dei dati catastali e copie dei titoli abilitativi edilizi. L’acquirente può richiedere che il venditore fornisca un certificato di conformità urbanistica e catastale, che deve essere redatto da un tecnico abilitato che compirà adeguate investigazioni per redigere i certificati o la relazione tecnica integrata. Normalmente queste certificazioni sono richieste anche in caso di accensione di un mutuo ipotecario.
Sembra complesso? Non troppo in realtà quando comprendiamo bene cosa siano, quindi andiamo con ordine e analizziamo i due ambiti di conformità urbanistica e conformità edilizia, così da chiarirci le idee.
La conformità urbanistica per gli immobili realizzati dal 1942 ad oggi
Si ha conformità urbanistica quando un edificio corrisponde al progetto depositato presso il comune in cui l’edificio è sito e alle eventuali varianti autorizzate nel corso degli anni. Il progetto originario e le successive eventuali varianti sono i “titoli abilitativi edilizi” e sono la sola fonte ammessa per verificare la conformità urbanistica.
Tuttavia occorre osservare che la prima legge urbanistica in Italia è la L. 1150 del 17 agosto 1942. È questa legge che istituisce l’obbligo di richiedere la licenza edilizia per costruire immobili nei centri abitati.
Prima non era richiesto, se non in alcune città che avevano regolamenti edilizi preesistenti, come Genova (1929) e Roma (1934), inoltre anche nella legge del 1942 si parla solo di edifici da realizzare nei centri abitati.
Sarà solo nel 1967, con l’entrata in vigore della cosiddetta “legge ponte” (L. 765 del 6 agosto 1967) che la richiesta di licenza edilizia verrà estesa a tutti gli immobili all’interno del territorio comunale, quale che sia la loro collocazione.
Se ne deduce che per gli immobili antecedenti al 1942 oppure siti in aree rurali costruiti fino al 1967 non sono disponibili titoli abilitativi edilizi relativi alla costruzione.
Significa che sono totalmente conformi e legittimi? Sì, se non sono state fatte modifiche successive e se tale dichiarazione è resa esplicitamente, come previsto l’art. 40 della legge n. 47 del 1985 il quale indica chiaramente che “per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo della licenza edilizia, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per effetto dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n.15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967, tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto.”
Nel corso degli anni i titoli abilitativi sono cambiati: dal 1942 al 1977 era necessaria la licenza edilizia, dal 1977 al 2003 il titolo diventa oneroso e prende il nome di concessione edilizia, dal 2003 ad oggi si parla invece di permesso a costruire, previsto dal testo unico dell’edilizia del 2001.
Naturalmente l’immobile deve essere conforme non necessariamente al primo titolo abilitativo, ma a tutti i successivi, varianti, ampliamenti, modifiche che devono essere state regolarmente presentate in comune.
Se dunque l’immobile è conforme, non ci sono difficoltà. Ma se fosse difforme?
Conformità urbanistica: cosa fare in caso di lievi difformità
Le non conformità possono essere di lieve entità o più gravi. In linea di massima sono di lieve entità gli interventi di ristrutturazione ordinaria e straordinaria che non riguardano modiche strutturali dell’edificio, non aumentano la volumetria dell’immobile e non comportano modifiche di destinazione d’uso: modifiche interne, tinteggiature esterne, realizzazione di cappotto, lievi modifiche del prospetto.
Queste possono “sanate” con una CILA (comunicazione di inizio lavori) postuma o tardiva, una comunicazione a cura di un tecnico abilitato per conto del proprietario al comune in cui è sito l’edificio. È prevista naturalmente una sanzione che è più salata (circa 1000 euro) se la CILA avviene dopo accertamento di enti terzi deputati al controllo, meno rilevante (ridotta di due terzi) se invece è realizzata in corso d’opera o comunque spontaneamente.
Se le opere riguardano invece la modifica strutturale dell’edificio può essere richiesta una sanatoria. Ma il percorso si complica perché le modiche devono essere conformi sia alle normative vigenti nel momento della sanatoria sia a quelle vigenti all’atto dell’abuso, cioè della realizzazione delle opere, e il comune deve istruire apposita istruttoria per verificare l’ammissibilità degli interventi.
La conformità catastale: coerenza oggettiva e soggettiva
La conformità catastale è invece la coincidenza dell’immobile con le planimetrie depositate in catasto e con i relativi dati catastali. Permette l’identificazione univoca dell’immobile ed è essenziale nella compravendita immobiliare.
La conformità catastale era già prevista dalla legge n. 52 del 1985 ed è stata meglio definita dall’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 e dalle successive circolari, che chiariscono tra l’altro la possibile nullità dell’atto di compravendita in casi di mancanza di conformità catastale.
La conformità catastale si esperisce attraverso una doppia verifica: coerenza oggettiva e coerenza soggettiva.
Coerenza oggettiva
È la rispondenza dell’immobile ai dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe e rendita) e alla planimetria depositata. Può essere documentata attraverso una dichiarazione del proprietario, oppure da un’attestazione di conformità da parte di un tecnico abilitato.
Coerenza soggettiva
Riguarda invece la rispondenza tra le risultanze del catasto e le iscrizioni nei registri immobiliari. È a cura del Notaio che stipula il rogito di compravendita.
Cosa fare se si riscontra una difformità catastale?
Se c’è conformità urbanista si procede con l’aggiornamento della planimetria catastale, se invece siamo in presenza di un’irregolarità anche urbanistica prima andrà sanata quella, se possibile, viceversa si potrebbe arrivare sino alla demolizione delle opere realizzate in modo non regolare.
La conformità urbanistica e la conformità catastale sono richieste, come abbiamo visto, in caso di compravendita o accensione di mutui, pena, in casi estremi, la nullità degli atti. Anche se non è nostra intenzione alienare il bene o richiedere, per esempio, un mutuo per ristrutturazione è opportuno che la nostra abitazione abbia “le carte in regola”: questo aumenta il valore dell’immobile, rendendolo immediatamente commerciabile.
È possibile affidarsi a professioni esperti per compiere queste verifiche: lo Studio di progettazione Gallo è vostra disposizione.
