La Regione Lombardia, che in passato aveva già consentito il recupero dei sottotetti ad uso esclusivamente abitativo (art. 63 della legge regionale 12/2005 relativa al Governo del Territorio), ha deciso di puntare nuovamente sul risparmio del suolo e sull’ottimizzazione delle risorse abitative esistenti. La legge Regionale n. 7 del 10 marzo 2017 consente, infatti, il recupero di vani e locali seminterrati a uso abitativo, terziario o commerciale.
L’obiettivo della legge
L’obiettivo del legislatore è lodevole: attraverso questa legge si propone di “incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo del suolo e favorire l’istallazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera”, come recita l’Art. 1.
Sullo sfondo di questa opportunità vi è la consapevolezza della necessità di ottimizzare le risorse esistenti, contenendo l’impatto dell’antropizzazione del territorio e del consumo del suolo che in alcune zone della Lombardia rischia di diventare un’emergenza.
Secondo i dati diffusi da Ispra (istituto Superiore per la Protezione e la ricerca Ambientale), la Lombardia è al primo posto nella classifica di consumo di suolo.
Lo scorso anno sono stati urbanizzati 642 ettari di terreno. L’introduzione di Leggi come il recupero dei sottotetti e il recupero dei vani e dei locali seminterrati rappresentano un tentativo di ottimizzazione delle aree già urbanizzate per conciliare opportunità di sviluppo e uso consapevole delle risorse.
Un’importante novità è rappresentata dalla possibilità di adibire i nuovi spazi recuperati non solo ad uso residenziale, ma anche terziario e commerciale.
Non è invece possibile adibire gli spazi recuperati ad attività produttive o artigianali.
Cosa si intende per seminterrato e come si recupera?
Al riguardo la legge è chiara. L’Art. 1 offre la seguente definizione di piano seminterrato:
“Il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio ed il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”.
Si introduce attraverso questa definizione un primo “paletto”: sono esclusi dalla possibilità di recupero i locali che si trovano interamente a quote inferiori a quelle del terreno, che sono cioè interrati e non possono ricevere una fonte di luce diretta.
Un secondo” paletto” è legato alla preesistenza dei vani rispetto alla promulgazione della Legge: possono essere recuperati solo i seminterrati preesistenti a marzo 2017 o già in costruzione e che siano collocati in “edifici serviti da oneri di urbanizzazione primaria” e cioè siano serviti da strade, prevedano spazi di sosta e parcheggio, spazi di verde attrezzato e siano collegati alla rete idrica ed alle fognature.
I requisiti tecnici per il recupero dei vani e locali seminterrati
Per procedere al recupero è necessario che i locali rispettino alcuni requisiti tecnici.
I primi riguardano le prescrizioni igienico sanitarie vigenti. In particolare l’altezza dei locali non può 
essere inferiore ai 2,40 metri: si tratta ovviamente di un’altezza “ponderale”. Significa che non è necessario che l’altezza sia costante su tutta la superficie del seminterrato.
Se siamo in presenta di altezze interne irregolari possiamo calcolare l’altezza media che si ottiene dividendo il volume della parte di seminterrato la cui altezza superi 1,5 metri per la superfice relativa.
Determinante anche il rispetto dei parametri di aeroilluminazione su cui possono, però, venirci incontro l’istallazione di impianti e attrezzature tecnologiche, oltre che opere edilizie ad hoc.
Devono inoltre essere previste idonee opere di isolamento termico, sia per raggiungere l’obiettivo della legge relativo al contenimento dei costi energetici e delle emissioni, sia per garantire la salubrità dei locali.
Se il recupero del seminterrato è destinato a dare vita ad una nuova unità abitativa, i requisiti si fanno ancor più stringenti. Dovrà essere garantita la presenza di un vespaio aerato su tutta la superfice dei locali e le pareti dovranno essere protette da intercapedine aerate.
Particolare attenzione in questo caso dovrà essere posta al rapporto aeroilluminante. Se infatti il recupero avviene come estensione di un’abitazione già esistente, questo rapporto può essere garantito attraverso strumenti tecnologici ed artificiali. Ma se il recupero dà vita a una nuova unità abitativa il ricorso a strumenti di aerazione e illuminazione artificiale non può superare il 50% della superfice e la distanza dall’edificio “prospicente” non potrà essere di meno di 2,7 metri.
Inoltre in caso di creazione di una nuova unità abitativa occorre ottenere il certificato di agibilità dei locali.
Quali sono i casi in cui il recupero dei seminterrati non è consentito?
La legge regionale ha validità sull’intero territorio della Lombardia. Il recupero dei vani e locali seminterrati è ammesso anche in deroga ai PGT comunali, tranne nel caso in cui l’eventuale recupero possa essere fonte di contaminazione di opere di bonifiche in corso o già effettuate o ancora in presenza di rischio idrogeologico e in particolare di fenomeni di risalita della falda acquifera che possano determinare una situazione di rischio per l’utilizzo dei locali.
I Comuni possono quindi individuare attraverso apposita delibera zone di tutela paesaggistica o igienico sanitaria o di rischio idrogeologico in cui non è possibile ricorrere al recupero dei vani e dei locali seminterrati.
La disciplina urbanistica del recupero dei vani e locali seminterrati
Il recupero può avvenire con o senza opere edilizie. Nel primo caso occorre preventiva comunicazione al Comune. Nel secondo caso, se l’intervento cioè richiede opere edilizie, occorre ottenere il “titolo abilitativo” per le opere, cioè l’autorizzazione.
Per il recupero di un piano seminterrato ad uso residenziale, è dovuto il contributo di costruzione?
Sì, ove il progetto preveda il recupero di una superficie che nello stato di fatto sia senza permanenza di persone.
Come stabilito dall’art. 2 comma 2 della L.R. 7/2017, il recupero dei piani seminterrati è consentito, qualora ottenuto mediante opere edilizie, previo versamento del contributo di costruzione previsto per la specifica qualifica edilizia dichiarata nel progetto in questione.
Di certo le opere ai sensi dell’art. 2 comma 1 non possono essere qualificate di nuova costruzione e pertanto è escluso il regime economico previsto per quest’ultima categoria, assoggettandoli a quanto previsto per la ristrutturazione edilizia, come previsto dalla disposizione di servizio n°3/2018.
Nel caso in cui, invece, sia previsto il recupero di superfici già costituente S.L. è prevista la corresponsione del contributo solo nel caso disciplinato dall’art. 52.3 della L.R. 12/2005.
Inoltre, qualora l’intervento comporti l’incremento del carico urbanistico esistente e la S.L. di progetto sia maggiore di mq. 100, esso è assoggettato anche al reperimento (o in alternativa alla monetizzazione) di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dal Piano di Governo del Territorio (PGT).
Nel caso di qualifica dell’intervento come ristrutturazione edilizia è necessaria anche la verifica della dotazione dei parcheggi privati ai sensi dell’art. 8 del PDR del PGT.
Una nota importante è relativa al cambio di destinazione d’uso dei locali recuperati: se si ricorre a questa legge per dieci anni non è possibile variare la destinazione d’uso. Se, per esempio, il recupero è fatto a fini abitativi per i dieci anni successivi non potrà essere richiesto il cambio di destinazione d’uso per fini commerciali e altro.
È possibile ricorrere alle agevolazioni fiscali per il recupero di vani e locali seminterrati?
Se l’intervento si qualifica come ristrutturazione edilizia è possibile ricorrere alle agevolazioni fiscali previste di anno in anno per questa attività.
Come abbiamo visto anche negli articoli precedenti l’ottenimento dell’agevolazione fiscale è collegato a una serie di adempimenti che coinvolgono diversi professionisti. Per individuare la soluzione migliore, o valutare la possibilità di attivare un recupero dei vani seminterrati per ottimizzare le risorse abitative o ricavare aree da destinare ad attività commerciali o del terziario è opportuno affidarsi a professionisti esperti.
Il nostro studio di progettazione è al fianco dei propri clienti per individuare insieme il percorso ottimale, dal progetto preliminare alla realizzazione dell’intervento.
